Is Doral Ready for More Growth?

| June 12, 2017

By: María Alejandra Pulgar

@marialepulgar – NAHJ #37172

 Para leer en Español

The steady influx of immigrants over the past 15 years have made Doral grow and prosper from a quiet suburb to the vibrant community it is nowadays.

Many of those new residents came from Latin America, fleeing their countries of origin due to political, social and economic reasons. They have shaped the character of the City and influenced its economic development. But that evolution has not been exempt of growing pains, mainly reflected on the increased traffic, overpopulation of schools and more dense residential developments.  

According to a study published by the Metropolitan Center from Florida International University, Doral is the fastest growing city in Florida and the 11th fastest in the country. The study indicates the population in the City of Doral grew 26.1 percent from 2010 to 2016, reaching almost 58,000 residents, more than twice the population of the suburb at the moment of incorporation in 2003.

The reviews and updates introduced to the City’s Comprehensive Master Plan allow the future growth of certain areas of the city to evolve, from what used to be a “bedroom community” and a commercial hub for other areas of Miami-Dade, that causes for many to commute by car in and out of the city every day, to mixed use communities where people can live and work at a walking distance.

The mixed use communities tend to be more attractive to millennials, who enjoy walking, biking and having access to modern resources and infrastructure near their residences. Areas such as Downtown and Midtown Doral are very appealing to new residents of that generation.

The legal frame to support an organized future growth in Doral has been set on the Master Plan and the schools, roads and public infrastructures have steadily made efforts to catch up with the needs of the community. There is still some work to do on those matters.

Maintaining the quality of life is the goal

Mayor Juan Carlos Bermudez says that “In general, growth is going to happen no matter what. In particular in Doral the growth is going to be mostly in the Downtown area.”

“The greatest concern is the traffic, an issue that affects all South Florida, because of the lack of public transportation in the rest of the County; that is going to make it a little more complicated for Doral. It is a challenge, we have to be realistic and deal with it. Our goal has to be to maintain the quality of life.”

Bermudez considers that the right people to attract for Doral would be those who live and work in the city. “A way to do that is to make sure that people in the realty game reach out not only to foreign buyers but for the domestic market, those who work here or those relocating their businesses to Doral or Miami-Dade County.  The more people live and work within city limits, the less traffic will be a difficult for the County.”

The fast increase on the prices for real state, both commercial and residential due to foreign investments, is considered by Bermudez as a problem for all South Florida. “It is not a very realistic market for those who have been here a while”, as it affects their ability to finding new places to live.

“There is very little the city can do” said Bermudez, “with the exception of attracting businesses and corporations with high paying jobs, and maybe trying to see if some of their employees relocate to Doral because of the quality of life. The thing we can control in the city is the quality of life: parks, traffic, keeping the city clean, people following the rules, we can provide those services that preserve the quality of life and attract more high paying jobs to stay in Doral and not moving away.”

Bermudez considers the future residential growth in the city will be in the Downtown and White Course areas, while the annexation of three unincorporated areas in the near future, will add to the business areas for the city.

“We need to protect our logistics industrial and commercial base because that has allowed residents to have a low millage rate to pay lesser taxes, the second lowest in the county. To keep offering great services we have to be realistic, the balance has to stay there.”

Councilwoman Christi Fraga concurs with him. “We are economically strong, but for me, as City leader, it is imperative to remain focused on enacting fiscally responsible, public policies that will: improve traffic/transit and travel times, increase safety and educational opportunities, contribute to the City’s robust economy, and provide additional recreational spaces for our growing families. In other words, we must keep growth in check with concrete policies that are primarily focused on providing better quality of life for our residents.”

Councilwoman Ana Maria Rodriguez also agrees: “with the level of growth we are seeing, we as City Leaders will continue doing our part to keep up with the growth, by adding adequate infrastructure to make sure we are keeping up. This is truly an exciting time for our city”. 

 

————— En Español ———–——

¿Cuánto más crecerá Doral?

Por: María Alejandra Pulgar

@marialepulgar – NAHJ #37172

 

La afluencia de inmigrantes en los últimos 15 años ha hecho que Doral pase de ser un pacífico suburbio a la comunidad vibrante que es hoy en día.

Muchos de esos residentes vinieron de América Latina, huyendo de sus países de origen por razones sociales, políticas o económicas. Ellos han cambiado la cultura de la ciudad e influido en su desarrollo económico. Sin embargo, la evolución nunca está exenta de “dolores de crecimiento”, que se han visto reflejados en el incremento de tráfico, sobrepoblación de escuelas y alta densidad poblacional en nuevos desarrollos.

De acuerdo a un estudio publicado recientemente por el Centro Metropolitano de la Universidad Internacional de Florida (FIU), Doral es la ciudad de mayor crecimiento en Florida y la #11 en el país. El estudio indica que la población de la Ciudad de Doral creció un 26.1% entre 2010 y 2016, alcanzando casi los 58,000 residentes, más del doble de la población al momento de la creación de la ciudad en 2003.

Las actualizaciones que se realizaron en el Plan Maestro de Doral permiten que en el futuro ciertas áreas de la ciudad evolucionen, dejando de ser  una “comunidad dormitorio” para convertirse en una ciudad con comunidades de uso mixto, donde las personas pueden vivir y trabajar a corta distancia. Esto reduce el volumen del tránsito automotor desde y hacia la ciudad todos los días.

Este tipo de comunidades mixtas son muy atractivas para los “Millennials”, quienes disfrutan de caminar, montar bicicleta y tener acceso a recursos modernos cerca de su residencia.  Las áreas de Downtown y Midtown Doral resultan sumamente atractivas para los residentes de las nuevas generaciones.

El marco legal para apoyar el crecimiento organizado a futuro en Doral se encuentra reflejado en el Plan Maestro, y se han hecho esfuerzos para preparar las escuelas, carreteras e infraestructura pública para satisfacer las crecientes necesidades de la comunidad. Aún hay mucho trabajo por hacer.

El objetivo es mantener la calidad de vida

El Alcalde Juan Carlos Bermúdez dice que “en general el crecimiento sucederá, sin importar las razones. En particular en Doral ese crecimiento se concentrará en el área de Downtown.”

“La mayor preocupación es el tráfico, una circunstancia que afecta el Sur de la Florida, por la falta de transporte público al resto del condado; esto puede complicar un poco las cosas para Doral. Esto es un reto y debemos ser realistas y enfrentarlo. Nuestro objetivo tiene que ser mantener la calidad de vida.”

Bermúdez considera que los residentes ideales que quisiera atraer a Doral serian aquellos que vivan y trabajen en la ciudad. “Una manera de hacerlo es asegurarnos que quienes trabajan con bienes raíces busquen sus clientes no solo en el extranjero sino en mercado doméstico, los que trabajan aquí o quienes están reubicando su negocio en Doral o en el condado. Cuanta más gente viva y trabaje dentro de la ciudad, menor será el volumen de tráfico.”

El crecimiento de los precios en los inmuebles, tanto comerciales como residenciales debido a las inversiones extranjeras, es considerado por Bermúdez como un problema de todo el Sur de Florida. “No es un mercado realista para quienes han vivido aquí hace un tiempo” pues afecta sus posibilidades de encontrar una nueva residencia.

“Es poco lo que la Ciudad puede hacer en ese aspecto” dice Bermúdez, “con la excepción de atraer los negocios y corporaciones que paguen mejores sueldos y por otra parte  tratar de atraer sus empleados para que se muden a Doral por su calidad de vida. La calidad de vida es lo que podemos controlar: parques, trafico, mantener la ciudad limpia, hacer que la gente siga las reglas. Preservando la calidad de vida en la ciudad es posible atraer más posiciones laborales que permanezcan en Doral.”

Bermúdez considera que el futuro crecimiento residencial estará en Downtown Doral y el área del White Course , mientras que cuando se complete la anexión de tres áreas en el futuro cercano se estarán incorporando áreas comerciales a la ciudad.                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                         

“Necesitamos proteger nuestras industria logística y la base comercial, porque ellas han permitido que los residentes tengan una baja tasa impositiva, la segunda menor en el condado. Para seguir ofreciendo los mejores servicios a nuestros residentes debemos ser realistas y mantener el balance.”

La Concejal Christi Fraga está de acuerdo con él: “Somos económicamente fuertes, pero para mí, es imperativo continuar enfocados en actuar de manera responsable financieramente, con políticas públicas que: mejoren el tráfico y tiempos de viaje, incrementen la seguridad y oportunidades educativas, contribuyan a la economía de la ciudad y proporcionen espacios recreacionales adicionales para las familias que van creciendo. En otras palabras, debemos mantener el crecimiento alineado con políticas concretas que estén principalmente enfocadas en proveer una mejor calidad de vida para nuestros residentes.”

La Concejal Ana María Rodríguez también coincide con sus colegas en sus apreciaciones: “con el nivel de crecimiento que estamos viendo, los líderes de la Ciudad debemos hacer nuestra parte y mantener el crecimiento, agregando infraestructura adecuada para mantenernos a la vanguardia. Estos tiempos son realmente muy emocionantes para nuestra ciudad.”

 

 

 

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Category: Community

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